Budapest - Investering i Øst-Europas Paris

Siden muren falt i 1989 har Budapest og Ungarn tatt steget ut fra kommunismens jernteppe og blitt en integrert del av Europa og den vestlige verden. Med støtte fra EU og mer enn 20 milliarder dollar i investert kapital fra til sammen mer enn 30.000 utenlandske selskaper som har etablert seg i Ungarn, har økonomien blomstret de siste årene. Samtidig er boligprisene fremdeles langt rimeligere enn i sammenliknbare europeiske hovedsteder. Budapest kan bli en av vinnerne i boligmarkedet i årene som kommer.

Ungarn og Budapest
Ungarn har gjennom historien vært preget av stadige maktskifter og forandringer. Og flere ganger har historiske bygg og monumenter blitt jevnet med jorden. Men alltid har folket gjenreist sin stolthet gjennom tilpasningsevne og mot. Det er kanskje derfor Ungarn er et av landene fra ostblokken som har klart overgangen til kapitalisme og frie markedskrefter best. Resultatet av de siste års omstillinger er en blomstrende økonomi og velvillige utenlandske selskaper og investorer som verdsetter de mulighetene som har kommet i kjølvannet av demokratiseringen i landet. Budapest er pa alle måter sentrum for den eksisterende veksten i Ungarn. 70 prosent av utenlandsk kapital investert i Ungarn er rettet mot Budapest og det er høy innflyttingsgrad fra landsbygda. Men det er ikke bare utenlandske selskaper og investorer som har oppdaget denne perlen langs Donau, ofte omtalt som "Øst- Europas Paris". Fantastisk arkitektur og historiske byggverk kjennetegner byen, noe som har resultert i en sterkt voksende turisme. Fra Norge har Norwegian flere direkteavganger i uken til Budapest.

Økonomi
Etter frigjøringen fra Sovjetunionen i 1989 har Ungarn gjennomgått en rask forvandling til et demokratisk styresett. Fra 2000 til 2003 hadde Ungarn den sjette raskeste BNP-vekst i OECD og i mai 2004 ble Ungarn medlem av EU. IBM, Coca-Cola, Guiness, FosterWheeler, Intel og Microsoft er eksempler på mer enn 30.000 internasjonale selskaper som har flyttet hele eller deler av sin europeiske virksomhet til Budapest. Arbeidsledigheten er under gjennomsnittet i EU og inflasjonen ligger på et akseptabelt nivå. Mye ligger til rette for fortsatt vekst.

Boligmarked
Sammenlignet med andre storbyer i Europa er boligprisene i Budapest fortsatt lave. Kvadratmeterpriser er ca. 30 prosent av prisene i London, 45 prosent av prisene i Oslo og 55 prosent av prisene i Wien som ligger kun 2 timers kjøring vestover. Sammenlignet med Praha er forskjellen også betydelig. Det forventes en prisdobling i løpet av de neste 5-6 årene.

Budapest deles av Donau i Buda og Pest. Totalt bestar byen av 23 distrikter. Som i alle andre hovedsteder er etterspørselen etter boliger størst i sentrum. Det finansielle og kommersielle sentrum ligger i distrikt 5 ned mot Donau. Sammen med nabodistriktene 6 og 7 er distrikt 5 det mest etterspurte på eiendomsmarkedet. Andre distrikter som peker seg ut er distrikt 9 som virkelig har hatt en markant vekst det siste året, sammen med distrikt 13 som har noen unike tomter langs Donau med utsikt over elven og Buda-siden. Pa Buda-siden er distrikt 2 og distrikt 12 attraktive boligstrøk, hvor blant annet de mest velstående har sine eneboliger og villaer. Ettersom mer enn syv prosent av innbyggerne i Budapest er internasjonale forretningsmenn, har det vokst frem et behov for leiligheter i luksus-komplekser med sentral beliggenhet og hotell-fasiliteter. Flere nye prosjekter sikter seg inn mot dette segmentet.

Alternativet til nybygg kan være leiligheter i gamle klassiske bygg. Et aspekt som bør vurderes i den sammenheng er tilstanden til bygget som helhet. Er bygget totalrenovert i nyere lid kan det absolutt være en interessant investering. En klassisk leilighet med stor takhøyde og stukkatur vil alltid være etterspurt. Dersom bygget er gammelt og ikke renovert tar man en ekstra risiko; hvordan er tilstanden til bygget? Hvilke uventede kostnader ligger skjult i gamle vegger og rør?
En vanlig form for investering ved kjøp av eiendom i utlandet er kjøp "off-plan" - eller på tegnebrettet. Flere av de mest ettertraktede investeringene i Budapest nå er i nye prosjekter med hotell-fasiliteter og luksuriøs standard. Gunstige betalingsplaner gjør det mulig å sikre solid kortsiktig gevinst ved å selge før hele beløpet skal innbetales. Ved en slik investering er det viktig at sikkerheten for innbetalte beløp ivaretas.

Sikkerhet
Risikoen ved kjøp av eiendom i Budapest må kategoriseres som lav. Systemet for overdragelse av eiendom er velfungerende og det stilles strenge krav til alle som er involvert i prosessen. I Ungarn (Budapest) ligger din sikkerhet i det følgende: For de fleste nybygg stiller en finansierende bank garanti for innbetalte beløp. Som vanlig ved off-plan investeringer skal deler av beløpet betales inn før ferdigstillelse. Beløpet settes på klientkonto hos den finansierende banken. Banken garanterer for at bygget ferdigstilles, og utbygger kan ikke røre pengene før overtagelse. I tillegg til dette vil alltid en uavhengig advokat sørge for at alt skjer i henhold til lover og regler. Ungarn er medlem av EU og eiendomsmarkedet er strengt regulert. En advokat vil også sørge for at alle nødvendige dokumenter blir registrert i eiendomsregisteret. I Budapest er det kun ett eiendomsregister med oversikt over alle skjøter og eiere. Advokaten sørger således for å sjekke at selger virkelig eier leiligheten som selges, at det ikke eksisterer skjulte heftelser på leiligheten, og at det ikke selges til flere kjøpere samtidig. En ytterligere sikkerhet ligger i den såkalte "down payment" (normalt 10-20 % av kjøpssum). Selger må betale to ganger down-payment til kjøper dersom han ikke overholder sine forpliktelser i kontrakten.

Utleie
Utleiemarkedet i Budapest kan deles inn i tre kategorier: 1) Internasjonale forretningsmenn, 2) studenter og 3) lokale innbyggere. Det mest attraktive segmentet er som i mange andre storbyer utleie til internasjonale forretningsmenn. Dette segmentet etterspør i hovedsak høy kvalitet sentralt i Budapest. Ved riktig forvaltning av leiligheten, gjerne gjennom en profesjonell lokal eiendomsforvalter, kan man forvente mellom 5-8 % av kjøpssummen i årlige leieinntekter.
Med lav inflasjon, lav arbeidsledighet, vekst i BNP og stadig voksende antall utenlandske bedrifter ser fremtidutsiktene for den ungarske økonomien og det ungarske boligmarkedet meget gode ut. Medlemskap i EU har gjort sitt for å regulere forretningspraksisen i landet og med bankgarantier og et velfungerende eiendomsregister må risikoen ved eiendomskjøp betraktes som lav. Den kløktige investor med fokus på bade avkastning og risiko bør vurdere dette markedet.

(Hamitons 15.02.06)

 Utskrift (pdf)