Utenlandseiendom som investering

hjemme er det fornuftig å vurdere alternative investerings-former. Gjør man ting riktig er mulighetene for solid avkastning gode, samtidig som inngangsprisen ikke er avskrekkende høy. Det er ikke bare profesjonelle investorer med store midler som har denne muligheten.

Valg av marked
De siste 10 årene har vist seg å være gyldne tider for de som investerte i eiendom i Spania og Frankrike. Og i Norge. Det er sannsynlig at avkastningen i slike markeder ikke vil være like høy de kommende år. Mye av potensialet er allerede tatt ut. Så hvor kan man finne markeder som har tilsvarende potensial i dag? Finn et marked hvor turismen er betydelig og økende. Hvor store utenlandske selskaper etablerer seg og skyter inn kapital. Se etter markeder hvor politiske linjer tilrettelegger for internasjonalt samarbeid og økonomisk vekst. Vurder generelt prisnivå og prisnivå på eiendom spesielt. Er markedet underpriset? Sammenlign med mer etablerte markeder og vurder kvaliteten av produktene mot hverandre. Er prisforskjellen uforholdsmessig stor? Et sentralt moment for valg av marked er politisk stabilitet. Politisk ustabilitet gir høy risiko. For du konkluderer og bestemmer deg for et marked, vurder skattemessige forhold, herunder skatteavtalen med Norge. Se spesielt på skatt relatert til overtakelse av eiendom (tinglysning, stempelavgift, eventuell arveskatt). årlig eiendomsskatt. skatt pa leieinntekter og skatt på gevinst ved videresalg. Er skatteavtalen med Norge basert pa kredittmetoden eller unntaksmetoden? Ved å analysere og regne på ovenfornevnte informasjon kan du få en god indikasjon på potensialet for avkastning.

Valg av objekt
Vel så viktig som valg av marked er valg av objekt (prosjekt). Ikke alle prosjekter er gode investeringer! Derfor er lokalkunnskap en fundamental forutsetning for a gjøre en god investering. Finn ut hvordan lokale myndigheter tilrettelegger og regulerer eiendomsutvikling. infrastruktur og byggestandard. Hvordan vil området se ut om fem år? Sjekk utbyggers renomme og soliditet. Er utbygger sertifisert? Har utbygger lang fartstid i bransjen? Se på tidligere prosjekter av samme utbygger. Videre er det viktig a vurdere prosjektets standard og beliggenhet. Vil utsikten være den samme om fem år? En annen viktig faktor er sikkerhet. Sjekk om utbygger gir bankgaranti for innbetalte beløp. I umodne markeder er ikke bankgaranti vanlig. og dermed blir det desto viktigere å forsikre seg om at utbygger er solid og pålitelig. I etablerte markeder som Spania er det lovpålagt å stille bankgaranti for innbetalte beløp, men til og med her finnes det utbyggere som ikke gjør det. Gjør derfor de nødvendige undersøkelser.

Finansiering
De vanligste formene for finansiering er ved egenkapital, Lån på for eksempel eiendom i Norge eller lån på eiendom i markedet du kjøper. Lån i Norge med pant i utenlandsk eiendom er vanskelig/ikke tilgjengelig. Ved kjøp av ferdigstilte objekter betaler du hele beløpet med en gang. Kjøp "off-plan" tilbyr ofte en annen finansieringsmulighet. Anta en betalingsplan som eksempelvis sier 20 prosent ved kontrakt og 80 prosent ved overtakelse. Et slikt objekt kan ha en prisstigning på 10-20 prosent fra tegnebrett til ferdigstillelse. Kjøper du for for eksempel 100.000 euro betaler du kun inn 20.000 euro ved kontrakt. Dersom du selger rett før ferdigstillelse med en prisstigning på 10 prosent (10.000 euro) vii du forenklet sett ha en avkastning pa 50 prosent i forhold til innskutt beløp pa 20.000 euro. Risikoen er at du ikke finner en kjøper før ferdigstillelse og må innbetale hele beløpet. Det må du ha ryggdekning for.

Kanskje bør langt flere investorer åpne øynene og se utover landets grenser. Mulighetene for avkastning er større enn om man begrenser seg kun til Norge.

(Hamitons 17.11.05)

 Utskrift (pdf)